In Berlin wird Wohnraum knapper, in Brandenburg steigt der Leerstand. Das ist das wichtigste Ergebnis des vom Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) vorgestellten Marktmonitors 2010.
Während die Zahl der Haushalte in Berlin beständig wächst, werden kaum Neubauwohnungen gebaut. Bis 2015 könnte es nach den Berechnungen des Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung 50.000 Haushalte mehr in der Hauptstadt geben und die Leerstandsreserve auf nur noch 3.000 Wohnungen sinken. Sie läge damit unter 1%. Wächst die Zahl der Haushalte etwas schneller, könnte dieser Punkt bereits 2013 erreicht sein. BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern: "Diese Zahlen machen deutlich, dass wir in Berlin rasch Wohnungsneubau brauchen." Das werde nur zusammen mit den Wohnungsunternehmen gelingen.
Die nächste Leerstandswelle rollt auf Brandenburg zu
Völlig entgegengesetzt sieht die Prognose für Brandenburg aus. Dort erwartet der BBU eine zweite Leerstandswelle. Auf Basis der vom Gewos-Institut für den BBU-Marktmonitor erstellten Wohnungsmarktprognose wird mit landesweit etwa 130.000 leer stehenden Wohnungen bis 2015 gerechnet. Selbst wenn in den nächsten fünf Jahren 24.000 Wohnungen vom Markt genommen würden, reduziert sich der Wohnungsüberhang nur um 5.000 Einheiten. Der Grund: Bis 2015 werden die Bevölkerungszahlen im weiteren Metropolenraum des Landes Brandenburg Gewos zufolge um rund 106.000 Menschen abnehmen.
Vor allem Städte, die weiter entfernt vom Berliner Speckgürtel liegen, haben deshalb mit hohen Leerständen zu kämpfen. Die geringe Nachfrage führt wiederum zu niedrigen Mietpreisen. Bei im Schnitt nur 3,61 Euro/m2 liegt der vom BBU ermittelte Mietzins in Pritzwalk, im Nordwesten Brandenburgs. Am teuersten, nämlich für durchschnittlich 5,41 Euro/m2, wohnen Mieter im zwischen Berlin und Potsdam gelegenen Teltow, das zum Landkreis Potsdam-Mittelmark (siehe Tabelle unten) gehört. Die Landehauptstadt Potsdam folgt mit 4,99 Euro/m2 erst auf Platz vier.
Erstmals ermittelte der BBU auf Basis der von den Mitgliedsunternehmen für 2009 vorgelegten Zahlen die Bestandsmietentwicklung im Vergleich zum Vorjahr. Auch hier zeigt sich der deutliche Unterschied zwischen Berlin-nahem und -fernerem Raum: Während der Mietzins in Potsdam durchschnittlich um 17 Cent/m2 stieg (+3,5%) und in Rathenow und Fürstenberg immerhin noch um 9 Cent/m2 (+1,9%) bzw. 5 Cent/m2 (+1,3%), verbuchten Schwedt, Prenzlau oder Angermüde auf den Quadratmeter umgerechnet lediglich ein Plus von einem Cent (+0,2%).
Wesentlich höher, nämlich im Schnitt um 34 Cent/m2 (ca. +8%), stieg dagegen der Mietzins bei neu vermieteten Einheiten. Spitzenreiter im BBU-Marktmonitor ist Wildau im Südosten vom Berlin mit 6,13 Euro/m2. Es folgen Teltow mit 6,11 Euro/m2, Falkensee mit 5,55 Euro/m2 und erst dann Potsdam mit 5,44 Euro/m2.
Niedrige Mieten sind in Berlin ein Hemmschuh für Neubau
In Berlin lag die durchschnittliche Miete bei den BBU-Mitgliedsunternehmen Ende 2009 bei 4,79 Euro/m2. Trotz der wachsenden Wohnungsnachfrage in der Hauptstadt, ist in den Beständen der BBU-Mitglieder die Miete im Jahr 2009 nur moderat um 1,9% (2008: 2,8%) gestiegen. Der Rückgang des Leerstands in Berlin ist aus Sicht des BBU mithin kein Mietentreiber: Bei Neuvermietungen liegen die Mieten der im BBU organisierten Wohnungsunternehmen im Mittel bei 5,26 Euro/m2 und damit etwa 9% über dem Berliner Mietspiegeldurchschnitt von 4,83 Euro/m2. Insgesamt betrachtet liegt die von BBU-Mitgliedsunternehmen verlangte Durchschnittsmiete vier Cent unter dem Mietspiegel. Werden nur die Durchschnittsmieten der preisfreien Wohnungen in den BBU-Beständen zugrunde gelegt, ist der Mietzins sogar 13 Cent/m2 niedriger als die im derzeit gültigen Berliner Mietspiegel. Dazu Kern: "Das Berliner Paradoxon, dass die Sozialmieten die Durchschnittsmieten nach oben verzerren, schlägt hier voll durch."
Unabhängig davon sieht Kern die im bundesweiten Vergleich niedrigen Mieten, die Berlin als Wohnstandort für Zuziehende attraktiv machen, als Hemmschuh für den Neubau von Wohnraum. Bei neuen Wohnungen müssten mindestens 10 Euro/m2 verlangt werden, um eine Finanzierung auf die Beine stellen zu können. Doch eine Miete von mehr als 8 Euro/m2 sei für breite Bevölkerungsschichten in Berlin nicht erschwinglich. Deshalb forderte Kern von den verantwortlichen Politikern erneut, vergünstigtes Bauland in innerstädtischen Lagen zur Verfügung zu stellen. Die Vergabe der Grundstücke soll nicht, so wie bisher Praxis, meistbietend erfolgen, sondern auch das soziale und klimapolitische Engagement des Bauherrn mit berücksichtigen: "Es kann nicht sein, dass die Stadt begehrte Grundstücke zu Höchstpreisen und vorzugsweise für den Bau von Hotels, Büros und Luxuswohnungen verkauft", kritisiert Kern.
In Brandenburg könnten günstige Mieten ein Standortvorteil sein
Während es bei den BBU-Mitgliedern in Berlin, die 660.000 Wohnungen verwalten, um das Thema Neubau geht, steht in Brandenburg die Frage im Zentrum, wie von hohen Leerständen betroffene Unternehmen ihre Existenz behaupten können. Hier meint der BBU, dass günstiger und in großer Zahl verfügbarer Wohnraum von der Wirtschaftsförderung bei der Ansiedlungspolitik des Landes als Standortvorteil ins Spiel gebracht werden müsste. Denn: Gelingt es auf diese Weise, neue Unternehmen in den weiter von Berlin entfernten Gebieten anzusiedeln, und entstehen dort neue Arbeitsplätze, steigt auch die Zahl der Einwohner und leer stehende Wohnungen könnten vermietet werden. - Die Notwendigkeit, in den nächsten Jahren im großen Stil weitere Wohnungen abzureißen, ist damit allerdings längst nicht vom Tisch. (mv)
Erschienen in: Immobilien Zeitung Nr. 47 vom 25.11.2010 Seite 25
